公司土地股权转让与土地转让有什么区别，合法性分析

最近几年我国经济增长速度有所缓慢，很多房地产市场受到严重的打击，所以导致一些企业想通过转让土地股权的方式进行资金筹备。下面就让鱼爪公司转让网带我们一起来了解一下公司土地股权转让的相关信息吧。

土地股权转让与土地转让有什么区别

差异一：构成要件不同

转让主体、转让标的和转让条件均不同。在土地转让中，转让的标的是实体资产，即土地使用权，转让的主体是土地使用权人，即公司法人或自然人，而不是股东。因此构成土地转让行为应具备两个条件：一是土地使用权发生了转移，即在原来合法使用基础上的再次转移;二是土地使用权转移行为存在于两个民事主体——土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。

差异二：转让条件不同

以出让土地使用权为例，《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

差异三：登记部门不同

土地转让双方当事人应依法申请办理变更土地登记。有限责任公司股权发生转让的，无需办理变更土地登记。如果认为股权发生转让就必须办理变更土地登记，那么，只要上市公司的股权因股票的买进卖出而发生变动，国土资源主管部门就要根据千变万化的股市来实时进行土地登记，这显然是不可行的。

差异四：发生税费不同

土地转让时，发生的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时，从税收上看，现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等。从表面来看，似乎股权转让的税负明显低于土地转让，可以规避土地增值税等。

差异五：适用法律不同

股权转让与土地转让由不同的法律所调整。土地转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地转让有关的法律法规所调整。这些法律、法规明确规定了土地转让的概念、转让方式及转让条件。而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关法规。

公司土地股权转让

以股权转让方式转让土地使用权的合法性分析

(一)我国现行法律并未明确否定以股权转让方式转让土地使用权的合法性

1.关于股权转让的相关法律规定

《公司法》第二十七条股权转让作出了明确的规定，即“有限责任公司的股东只有在1/2以上股东同意转的情况下，才能将股权转让给股东以外的人;而股东之间则可以相互转让部分或全部股份。……”

涉外股权转让更为复杂，需要考虑到现行外商优惠政策、企业当前性质、外商投资主管部门职责以及外商投资领域等因素。

因此，除涉及国有或外资的股权转让之外，我国法律并未限制股权在公司股东之间的流转作出相关规定;但是若没有公司1/2以上股东的同意，股权无法被转让给股东以外的人。严格来说，这只是一种程序性要求，并非实体限制。

2.关于土地使用权转让的相关法律规定

《城市房地产管理法》第三十七条、三十八条分别就禁止转让土地使用权的情形，以及转让土地使用权应满足的条件分别作出了规定。前者规定，存在本法第三十八条规定之情形的，以及土地使用权通过出让所获得的房地产都无法转让;后者规定，对房地产进行转让时，若土地使用权是通过出让获得的，那么需达到如下要求：

(一)所支付的土地使用权出让金金额与出让合同规定的金额相符，且获得了土地使用权证书;

(二)根据出让合同规定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

因此，认为以股权转让方式实现转让土地使用权目的无效的理由通常是：当事人的真实意思表示是转让土地使用权，但因法律的强制性规定而无法以土地使用权交易的方式实现，因此当事双方以股权转让之名行土地转让之实，属于《合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”，股权转让行为应被认定为无效。此外，换个角度来看，这种行为本身就违背了税法和房地产法的立法精神，理应视为无效的。

3.股权转让与土地使用权转让彼此独立，以股权转让方式转让土地使用权的行为应当有效

根据前述相关法律的规定，股权转让与土地使用权转让应属两个不同层面上的法律关系，受不同的法律规范调整。股东以《公司法》相关条款为依据，处分股权，但土地使用权并不会因股权的转让而改变的情形就属于股权转让，转让后，土地使用权仍归属公司;公司以《城市房地产管理法》为依据处分公司名下土地使用权(属于物权)的情形则属于土地使用权的转让。由此不难看出，二者是两个截然不同的概念，需加以区分。此外，我国税法制度为当事人提供了若干“合法避税”的机会和条件，故而，该行为是有效的。

公司土地股权转让

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